Comment et pourquoi créer une SCI ?

La société civile immobilière est un type de société qui permet l'acquisition et/ou la gestion par plusieurs associés de biens immobiliers. Ce modèle de société est souvent apprécié des familles qui peuvent ainsi gérer un patrimoine immobilier familial sans avoir recours à l'indivision. De plus, SCI permet de réaliser des opérations de construction et de commercialisation des biens. Il existe plusieurs formes de SCI et les démarches administratives de création de votre société peuvent parfois sembler complexes. Pour vous éclairer, Pappers vous propose un article qui retrace les grands principes qui permettent de créer une SCI.

Qu’est ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Une société civile immobilière est une société créée au minimum par deux individus ayant le statut d’associé. Ces associés décident par la création de la SCI de donner un cadre légal pour l’acquisition et la gestion des biens immobiliers qu’ils possèdent ou achètent. Dans le cadre de la SCI, les associés reçoivent des parts sociales proportionnellement à leurs apports.

Aussi, comme l'indique sa dénomination, la SCI est une société qui exerce, par principe, une activité civile.

Est considéré comme une activité civile toute activité qui n'a pas de but commercial. À titre d'exemple, sont considérées comme des activités civiles les professions libérales, l'agriculture, la gestion d'un bien immobilier…

La SCI, comme toute société est régie par des statuts qui définissent les modalités de gestion de l'entreprise, son fonctionnement, les modes de prise de décision, etc.… Dans les statuts, les associés décident du mode de désignation du gérant qui va se charger de la gestion courante des biens présents au sein de la société. Ce gérant n'aura pas besoin de demander l'autorisation aux autres associés pour accomplir ses missions. 

Enfin, les associés disposent de parts sociales dans la SCI. Les associés pourront donc prétendre aux bénéfices générés par la SCI. Le bénéfice perçu par un associé est souvent proportionnel à son nombre de parts dans la société.

Tout ce qui est donné à la SCI appartient à la SCI et non aux associés. La SCI est donc la propriétaire des biens. Ainsi, les associés ne sont pas eux même propriétaire des biens apportés.

Quel est l'intérêt de créer une SCI ?

La SCI présente un intérêt premier : celui de pouvoir concrétiser un projet immobilier à plusieurs.

En fonction de la nature de votre projet, des besoins de celui-ci et des différents intérêts en présence, vous allez pouvoir décider si la SCI est une solution opportune pour vous.

En effet, la SCI est propriétaire du bien immobilier et les associés disposent de parts sociales sur ce bien. Un gérant de la société est nommé. Cela permet de faciliter la gestion du bien, d'exclure les règles d'indivisions, et de bénéficier d'avantages fiscaux.

La SCI : un moyen d'éviter les problèmes liés à l'indivision

La définition juridique de l'indivision est la suivante : c'est une situation juridique définie par le code civil dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur un même bien ou sur une même masse de biens, sans pour autant que leurs parts respectives se trouvent matériellement divisées. Dans cette hypothèse, l'indivisaire qui souhaite sortir de l'indivision provoque la vente du bien en indivision puisqu'il a des droits sur l'intégralité du bien. Dans une SCI, l'associé n'a des droits que sur les parts sociales qu'il possède.

Ainsi, la SCI présente l'avantage d'exclure les règles liées à l'indivision puisqu'elle permet à l'associé qui le souhaite de quitter la SCI en vendant ses parts sociales à une autre personne sans affecter les parts des autres associés. Chaque associé conserve la main mise sur les parts sociales qu'ils possèdent dans la SCI.

La SCI : une fiscalité avantageuse pour les associés

La SCI permet aux associés de bénéficier d'une fiscalité avantageuse. En effet, la SCI permet d'encaisser et de partager entre les associés les bénéfices issus de son patrimoine. La SCI est soumise à l'impôt sur le revenu si elle perçoit des revenus fonciers. Chaque associé devra déclarer sur sa feuille d'impôt qu'il fait partie d'une SCI. Il devra aussi déclarer les bénéfices qu'il tire de la SCI.

Enfin, l'imposition sur le revenu de la société permet aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux en cas de cession de leurs parts sociales ou d’un immeuble détenu par la SCI.

Pour plus de précision, vous pouvez vous rendre sur le site : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/societe-civile-immobiliere

Si la SCI met en location des biens meublés, elle sera considéré comme une activité commerciale et sera soumise à l'impôt sur les sociétés.

La SCI : une gestion du patrimoine simplifiée

La gestion de la SCI est confiée à un gérant. Ce gérant est choisi par les associés via le processus de désignation défini dans les statuts. Ce gérant assurera la gestion courante des activités de la SCI sans demander l'accord des associés. Ce mode de fonctionnement permet de faciliter la gestion du patrimoine détenu par la SCI et de limiter les conflits entre les associés.

Les associés ne se réunissent que pour des décisions importantes lors d'une assemblée générale. Les problématiques sont, souvent, les suivantes:

  • La nomination ou la révocation du gérant ;
  • La vente d'un bien ou d'une partie du patrimoine ;
  • Toute autre décision n’ayant pas fait l’objet d’une disposition statutaire imposant un vote à la majorité.

Quelles sont les démarches pour créer une SCI ?

La création d'une SCI suppose de remplir quelques formalités juridiques et administratives. Le tableau ci-joint vous résume les grandes étapes de la création d'une SCI.

ETAPESNATURE DE L'ACTIONFORMALITES A ACOMPLIR
Etape 1Rédaction des statuts et réalisation des apports en capital immobilierSignature par tous les associés des statuts
Etape 2Publication de l'annonce légaleSe fait après la rédaction des statuts
Doit être fait auprès d'un journal d'annonces légales habilité dans le département du siège de la société.
Possibilité de le faire en ligne pour plus d'efficacité
Etape 3Déclaration de la constitution de la sociétéRemplir le formulaire M0 intitulé « Déclaration d’immatriculation d’une société civile immobilière » à transmettre à votre CFE. Il doit être fait en autant d'exemplaires que de demandeurs (minimum 3)
Etape 4Demande d'immatriculation au RCS (doit être fait dans les 1 mois suivant la signature des statuts).Pour immatriculer une SCI, il est nécessaire de constituer un dossier à remettre au greffe du tribunal de commerce dont dépend votre SCI.

Les associés peuvent ajouter dans les statuts toutes les clauses nécessaires à la gestion de la SCI.

Quels sont documents à fournir au greffe pour créer sa SCI ?

Voici la liste des documents à fournir pour constituer le dossier d'immatriculation d'une SCI :

  • Le formulaire M0 précité rempli et signé ;
  • Un exemplaire original des statuts avec mention de la date et signé par tous les associés ;
  • Un acte de nomination du gérant
  • Un document justifiant de l’occupation régulière des locaux servant de siège social ;
  • L'attestation de parution de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
  • Pour les gérants personne physique : une copie de la pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation avec date et signature, une attestation de filiation ;
  • Pour les associés personnes physiques : une copie de la pièce d’identité ;
  • Pour les associés et gérants personnes morales : un extrait d’immatriculation datant de moins de 3 mois.
  • un chèque de paiement des frais

Quels sont les avantages et inconvénients de la SCI ?

Avoir une SCI présente de nombreux avantages et inconvénients dont les principaux sont exposés ci-après :

Avantages

  • Possibilité d’occupation des biens dans la SCI
    Possibilité de faire de la location meublée
  • Facilité de gestion du patrimoine 
  • Limite les conflits entre les associés et notamment pour l'indivision
  • Fiscalité intéressante avec la possibilité d’être soumis à l'impôt sur le revenu ou l’impôt sur la société.
  • Possibilité de bénéficier de la loi Scellier qui permet d’obtenir une réduction d'impôt au prorata des parts sociales lorsque la SCI achète un bien et qu’elle n’est pas soumis à l’impôt sur la société.
  • Permet d’alléger les frais de transmission du patrimoine immobilier pour les héritiers car les barèmes de taxation sur la donation et la succession sont les mêmes dans le cadre d'une SCI. 

Inconvénients

  • Obligation de payer les dettes de la société avec les biens présents dans la SCI
  • Pas de possibilité de contracter des prêts avantageux ( comme des comptes épargnes logements…) pour acquérir des propriétés.
  • Si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, la rémunération du gérant est imposable
  • Lourdeur administrative (déclaration fiscale annuelle, possible modification des statuts si nouvelle activité…)
  • Manque de souplesse sur les régimes d'imposition (impôt sur le revenu ou les sociétés).
    Une fois celui-ci choisi, le choix est définitif pour la SCI.
  • Coût de la SCI et des formalités

Combien coûte la création d'une SCI ?

Une SCI suppose des frais lors de sa création. En ce sens, il est donc très important d'en avoir connaissance pour EN assumer la charge.

Créer une SCI gratuitement est impossible. Il y a des frais "incompressibles". En effet, vous devez forcément payer l'annonce légale dans le journal habilité de votre département et les frais de dépôt de dossier au greffe pour obtenir l'immatriculation au RNCS.

En moyenne, les tarifs sont les suivants :

  • Le prix d'une annonce légale : entre 150 et 250 euros ( le prix est le même que l'annonce soit fait dans un journal en ligne ou non)
  • Le prix du dépôt du dossier au greffe pour l'immatriculation est de 70 euros
  • À cela, peut s'ajouter des frais de prestation de services pour la création de la société

Quels sont les différents types de SCI possible ?

Le choix du type de SCI est très important. En effet, il va influencer le régime juridique de votre SCI. Le choix du type de SCI est définit dans les statuts par les associés. Vous avez le choix entre 5 différents type de SCI :

La SCI de gestion

La SCI de gestion est la SCI "de base", le cas général sans spécificité. En effet, c'est la SCI qui permet d'acquérir, de gérer entre plusieurs associés des bien immobiliers. Elle permet de faire fructifier des biens immobiliers en obtenant des loyers par exemple.

À titre de rappel : les biens immobiliers sont la propriété de la SCI et non des associés.

La SCI familiale

La SCI familiale est une SCI créée entre associés d'une même famille. Ainsi, sont associés des membres d'une même famille unis par des liens de parenté ou d'alliance jusqu'au 4ème degrés (oncles, tantes, cousins du premier degré).

Cette SCI, permet de gérer ou d'acquérir un patrimoine familial commun. La SCI familiale présente plusieurs avantages:

  • permet la transmission de bien immobilier au sein d’un couple ; 
  • permet l'obtention d'avantage fiscaux dans le cadre d’une succession ; 
  • permet d'organiser une indivision entre héritiers ; 
  • permet de construire un projet immobilier au sein d'une même famille ; 
  • permet de constituer un patrimoine immobilier commun à une même famille.

La SCI construction vente

Par principe, la SCI est une société civile qui ne peut avoir une activité commerciale. Cependant, la SCI construction vente fait exception à la règle. En effet, cette forme de SCI permet aux associés d'acheter un terrain dans le cadre de la SCI, d'y faire construire un bien immeuble et de le revendre une fois la construction terminée. L'avantage de cette SCI est que les coûts relatifs au projet immobilier sont divisés en fonction du nombre d'associés.

La SCI de jouissance à temps partagé

La SCI de jouissance à temps partagé permet de partager l'usage d'un bien immobilier entre les différents associés de la SCI. Les biens de cette SCI sont considérés comme "des maisons secondaires" et ne peuvent pas permettre des revenus locatifs. Enfin, la part d'usage attribuée à un associé pour l'usage du bien est souvent définie en fonction de l'apport de celui-ci dans la SCI.

Dans cette SCI, les associés ne se partagent pas la propriété du bien mais bien l'usage du bien.

La SCI d'attribution

La SCI d'attribution à pour objet social de construire ou d'acheter des immeubles, en vue de les diviser en part à chacun des associés en nue-propriété, en jouissance ou en pleine propriété. Cela inclut aussi la gestion et l’entretien des biens immobiliers avant l’opération de partage.