Tout savoir sur le statut SCI

La SCI (Société Civile Immobilière) présente de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux et bénéficie d’un succès particulier de la part des Français. Zoom sur la définition et les différents avantages que présente ce statut !

Société Civile Immobilière : Définition

La société civile immobilière (SCI) est une catégorie de société civile à caractère non commercial utilisée en gestion de patrimoine immobilier et soumise aux articles 1832 et suivants du Code Civil. Elle regroupe au moins deux associés (personne physique ou morale), chargés de la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. 

La principale caractéristique de ce statut réside dans le fait que les associés sont totalement responsables de leur patrimoine personnel. Les associés conviennent par un commun accord d’affecter des biens immobiliers à une entreprise commune. Les bénéfices qui en découlent sont également partagés entre les associés. 

La création d’une SCI permet à un groupe de personnes de financer et gérer eux-mêmes leurs biens immobiliers. Chaque associé reçoit une part sociale “à proportion de ses apports”. Il est important de souligner que cela ne signifie pas “à hauteur de ses apports”. Autrement dit, si la SCI est endettée, le patrimoine personnel des associés peut-être engagé. 

Une société civile immobilière est une personne morale. Ce qui veut dire que le bien immobilier est détenu par la SCI et constitue son actif.

Le fonctionnement d’une SCI

Les règles qui régissent la constitution d’une SCI sont simplifiées. En effet, les associés ont la liberté de définir : l’objet social, le montant du capital et le siège social. Par ailleurs, les apports en nature sont également acceptés. Les statuts peuvent être rédigés par acte authentique ou par acte sous seing privé.

Les associés de la SCI doivent désigner un gérant qui va se charger de la gestion courante des biens immobiliers. Les décisions les plus cruciales comme la modification des clauses des statuts ou la nomination d’un nouveau gérant, doivent absolument être prises en Assemblée Générale Extraordinaire des associés, sur convocation du gérant ou de l’un des associés.

À la fin de chaque exercice social, le gérant organise une Assemblée Générale Ordinaire où il présente les comptes annuels et les soumet pour validation aux associés. Si la SCI a généré des bénéfices, ils peuvent alors être répartis sous forme de dividendes entre les associés ou encore transférés aux réserves de la société.

À la différence des autres formes de sociétés (SARL, SAS, etc.), la SCI n’exerce pas d’activité commerciale. Ceci-dit, elle ne peut procéder au rachat et à la vente des actifs immobiliers. Elle peut toutefois générer des profits si certains biens sont mis en location ou encore si la construction du bâtiment a pour objectif la revente.

La SCI permet certes de séparer le patrimoine immobilier et personnel de l’associé. Toutefois, il reste “indéfiniment responsable des dettes”. Autrement dit, ses biens personnels peuvent être saisis en cas de difficultés de la SCI.

SCI : avantages et inconvénients 

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Le statut de la SCI présente de nombreux avantages :

  • Il permet d’augmenter la capacité d’investissement en donnant la possibilité à des particuliers d’acheter des biens immobiliers qu’ils n’auraient pas pu acquérir seuls.
  • Il facilite la transmission du patrimoine et engage peu de coût lors de la cession de parts sociales.
  • Il facilite l’obtention d’un emprunt bancaire grâce à une responsabilité indéfinie et solidaire des associés.
  • Il mutualise les charges liées à la gestion des biens et permet de réaliser des économies. 
  • Il permet une optimisation fiscale en ayant le choix entre l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu.
  • Il permet une protection optimale du patrimoine immobilier et surtout, familiale. 

Quels sont les inconvénients d’une SCI ?

Au-delà des avantages fiscaux et patrimoniaux que présente la SCI, il est essentiel de se pencher sur les inconvénients : 

  • Il faut respecter un minimum de deux associés pour une créer une SCI
  • La responsabilité des associés est illimitée et leur patrimoine personnel n’est pas protégé en cas de difficulté. 
  • La SCI requiert des démarches parfois très complexes. Il faut en effet faire appel à un notaire ou à un avocat pour la rédaction des statuts. Il faut rédiger, il faut publier un avis dans un journal d’annonces légales et immatriculer la société au Registre du commerce et des sociétés.

La SCI et la copropriété

Une SCI peut détenir un ou plusieurs immeubles en copropriété. Ceci-dit, elle est copropriétaire et membre du syndicat des copropriétaires. Toutefois, en tant que personne morale, certaines règles peuvent différer en comparaison à une copropriété classique. Elle doit à titre d’exemple être représentée par une personne physique lors des AG. Toutefois, toutes les personnes physiques membres de la SCI ne peuvent pas forcément représenter la SCI. L’associé doit disposer d’un droit de vote, seulement si :

  • Le représentant de l’AG est le gérant de la SCI.
  • Le gérant a mandaté un associé qui bénéficie d’une délégation de vote.

Par ailleurs, le syndic de copropriété est dans l’obligation d’envoyer la convocation de l’AG à la SCI et non à ses associés.